Comprare o affittare casa a 40 anni: i tre numeri che decidono

In breve: su 20 anni, comprare casa e restare in affitto investendo il capitale possono portare a patrimoni finali sorprendentemente simili. La scelta quindi non si gioca sul rendimento, ma su tre numeri: il rapporto prezzo/affitto della tua zona, quanti anni resterai in quella casa e quanta parte del tuo patrimonio finirebbe nel mattone.

A 40 anni, con una buona somma da parte, la domanda arriva puntuale: "Continuo a pagare l'affitto o è ora di comprare?". Spesso la risposta è emotiva ("l'affitto sono soldi buttati"). Vediamo i numeri.

Cosa significa davvero comprare

Comprando la casa in cui vivi:

• smetti di pagare l'affitto, ed è un risparmio reale che cresce con l'inflazione;

• hai un bene che nel lungo periodo tende a rivalutarsi, anche se in molte zone d'Italia negli ultimi 15 anni i prezzi sono cresciuti poco o niente;

• hai la stabilità di un tetto tuo.

Ma ci sono costi che spesso non si mettono nel conto:

• costi di acquisto (notaio, imposte, agenzia): diverse migliaia di euro che non recuperi;

• costi annuali: manutenzione, condominio, assicurazione, IMU se non è prima casa;

• il costo opportunità: il capitale è fermo in un solo bene, non liquido e non diversificato, e rinunci al rendimento che potrebbe avere altrove.

Cosa significa restare in affitto e investire

Restando in affitto e investendo il capitale in modo diversificato:

• il capitale continua a lavorare ed è distribuito su migliaia di titoli, non su un solo immobile in una sola via;

• resta liquido: se cambi città o lavoro, o se ti serve, è disponibile;

• però paghi l'affitto ogni mese, una spesa che cresce con l'inflazione e non torna indietro;

• e i guadagni, quando vendi, sono tassati (26% per la maggior parte degli strumenti).

Il confronto su 20 anni

Esempio illustrativo. Capitale di 300.000 euro, affitto di una casa equivalente 900 euro al mese, inflazione al 2%, rendimento ipotetico degli investimenti del 5% annuo.

• Compri: la casa si rivaluta, ipotizziamo, del 2% l'anno e dopo 20 anni vale circa 446.000 euro. Non paghi l'affitto, ma hai circa 250 euro al mese di manutenzione e spese: i circa 650 euro al mese che ti restano, investiti, diventano circa 274.000 euro netti. Togliendo i costi di acquisto (e il rendimento che quei soldi avrebbero avuto), arrivi a circa 700.000 euro.

• Affitti e investi: i 300.000 euro diventano circa 796.000 euro lordi, circa 667.000 netti dopo le tasse sui guadagni. Nel frattempo hai pagato di tasca tua circa 262.000 euro di affitto in 20 anni.

I due patrimoni finali sono molto vicini. E basta cambiare di poco le ipotesi per ribaltare il risultato: con un affitto di 1.200 euro al mese comprare vince nettamente; con una casa che non si rivaluta, o con un rendimento più alto degli investimenti, vince l'affitto. È la notizia più utile: non esiste un vincitore valido per tutti.

I tre numeri che decidono

1. Il rapporto prezzo/affitto della tua zona

Dividi il prezzo della casa per l'affitto annuo di una casa equivalente.

Esempio: casa da 250.000 euro, affitto di 900 euro al mese (10.800 euro l'anno) → rapporto di circa 23.

• Sotto 15–18: comprare tende a convenire.

• Sopra 22–25: affittare e investire parte avvantaggiato.

• In mezzo: zona grigia, contano gli altri due numeri.

2. Per quanti anni resterai in quella casa

I costi di acquisto e di rivendita sono alti. Se pensi di restare meno di 7–8 anni, comprare raramente conviene. Più l'orizzonte è lungo, più l'acquisto ha senso.

3. Quanto pesa la casa sul tuo patrimonio

Se compri usando quasi tutto quello che hai, metti il patrimonio su un solo bene, non liquido e non diversificato. Se invece la casa è una parte equilibrata del tuo patrimonio, il discorso cambia.

L'errore da evitare

Comprare casa solo per paura di "buttare i soldi nell'affitto", senza aver fatto questi conti. L'affitto non è uno spreco: è il prezzo della flessibilità, così come gli interessi del mutuo e il costo opportunità sono il prezzo della proprietà.

Il verdetto

• Rapporto prezzo/affitto basso, orizzonte lungo, patrimonio non troppo concentrato: comprare può avere senso.

• Rapporto prezzo/affitto alto, orizzonte incerto, capitale già tutto da una parte: affittare e investire è una scelta razionale, non una rinuncia.

Massimo Toso, consulente finanziario indipendente iscritto all'Albo OCF (matricola n. 631135), partner di IoInvesto SCF. Questo articolo ha finalità informative e non costituisce una raccomandazione personalizzata. Le simulazioni sono esempi illustrativi: i rendimenti passati non sono indicativi di quelli futuri.

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