Investire o estinguere il mutuo? Tre scenari a confronto

In breve: rimborsare in anticipo il mutuo equivale a un investimento garantito che rende esattamente quanto il tasso del mutuo. Investire la stessa somma può rendere di più nel lungo periodo, ma senza garanzie. Se il tuo mutuo costa poco (sotto il 3%) e hai un orizzonte lungo, investire tende a convenire; se il tasso è alto (sopra il 5%), il rimborso anticipato è difficile da battere. Spesso la soluzione più sensata è una via di mezzo.

È una delle domande che mi fanno più spesso, soprattutto medici e professionisti che a un certo punto si trovano con una buona liquidità sul conto: "Metto i soldi sul mutuo o li investo?". Chi risponde "è ovvio" sta semplificando troppo.

Il punto di partenza: il tasso del tuo mutuo

Il mutuo è un debito con un costo certo. Se è a tasso fisso, quel costo è il tuo termine di paragone:

• ogni euro che usi per rimborsare il mutuo ti fa risparmiare interessi pari al tasso del mutuo, senza alcun rischio;

• ogni euro che investi deve rendere, al netto di tasse e costi, più del tasso del mutuo per valere la pena.

Il problema è che il tasso del mutuo è certo, mentre il rendimento degli investimenti no.

L'esempio

Esempio illustrativo. Mutuo residuo di 120.000 euro, tasso fisso del 3%, 20 anni rimanenti, rata di circa 665 euro al mese. Interessi ancora da pagare: circa 39.700 euro. Liquidità disponibile: 60.000 euro.

Scenario A: metti tutto sul mutuo

Il debito scende a 60.000 euro. Puoi scegliere tra due strade:

• tenere la stessa durata: la rata scende a circa 333 euro e risparmi circa 19.900 euro di interessi;

• tenere la stessa rata: il mutuo si chiude in circa 8 anni e mezzo invece di 20, e risparmi circa 31.600 euro di interessi.

In entrambi i casi, quei 60.000 euro "rendono" il 3% l'anno in modo garantito. È come se in 20 anni diventassero circa 108.000 euro.

Il vantaggio non è solo matematico: chi ha un debito più piccolo dorme meglio, soprattutto con un reddito variabile. Lo svantaggio è che quei soldi finiscono nel mattone e non sono più disponibili in caso di bisogno.

Scenario B: investi tutto

Investi i 60.000 euro in un portafoglio diversificato e a basso costo, per esempio 60–70% azioni globali e il resto obbligazioni. Ipotizziamo un rendimento del 4% annuo al netto di tasse e costi: in 20 anni il capitale diventa circa 131.500 euro, cioè circa 23.000 euro in più rispetto allo scenario A.

Ma attenzione: il 4% è una media ipotetica, non è garantito. Ci saranno anni con -10% o -25%. Chi vende nel momento sbagliato perde tutto il vantaggio. Lo scenario B vince sulla carta solo se hai disciplina, un reddito stabile per pagare la rata anche nei momenti difficili e la capacità di non farti prendere dal panico.

Scenario C: la via di mezzo

Metti 30.000 euro sul mutuo e investi gli altri 30.000. Riduci il debito e la rata, tieni una parte di capitale disponibile e investita, e rischi meno di uno scenario "tutto o niente".

Non è la soluzione che massimizza il risultato, ma spesso è quella che si riesce a mantenere nel tempo. E un piano che regge nei momenti difficili vale più di un piano perfetto sulla carta che si abbandona alla prima crisi.

La variabile che cambia tutto

• Sotto il 2,5–3% — Tendenzialmente conviene: investire, se l'orizzonte è lungo e reggi le oscillazioni

• Tra il 3% e il 5% — Tendenzialmente conviene: zona grigia: contano reddito, liquidità e carattere

• Sopra il 5% — Tendenzialmente conviene: rimborsare (o valutare una surroga a un tasso più basso)

Chi ha un mutuo a tasso fisso preso prima del 2022 ha spesso tassi sotto il 2%: in quel caso rimborsare in anticipo ha poco senso dal punto di vista matematico. Chi ha un variabile salito al 4–5% fa bene a pensarci seriamente.

Prima di decidere, controlla quattro cose

1. Il tasso effettivo del tuo mutuo (guarda l'ultimo piano di ammortamento).

2. Il fondo di emergenza: tieni sempre da parte almeno 6 mesi di spese, qualunque scelta tu faccia.

3. La stabilità del tuo reddito nei prossimi anni.

4. Come reagiresti vedendo il tuo investimento perdere il 20% in un anno.

Massimo Toso, consulente finanziario indipendente iscritto all'Albo OCF (matricola n. 631135), partner di IoInvesto SCF. Questo articolo ha finalità informative e non costituisce una raccomandazione personalizzata. Le simulazioni sono esempi illustrativi: i rendimenti passati non sono indicativi di quelli futuri.

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